1936年，伪满时期的兴安大道
1932年2月，时任关东军参谋的板垣征四郎秘密派遣特务部职员前往吉林市，一周后，吉林省政府发布法令：以长春为中心、包括近郊在内，长、宽40里的正方形区域内，禁止买卖、典租或用作担保。习惯变动的长春居民并不知道，这一次，他们脚下的土地将会发生天翻地覆的变化。
1936年，义和路街景
一个月后，伪满洲国政府宣布“奠都”长春，改称“长春”为“新京”，并由成立不久的国都建设局出头，以农地价格征收土地。征收后，按照市区标准平整改造，最后将给水排水俱全的土地以市区用地价格出售，所得收入作为“新京”基础设施建设资金。这种做法在当时十分罕见，直到二战后，日本沿海工业区建设时才被广泛使用。
1931年前，长春城区分为四个在空间上相互割裂的部分：最北部的中东铁路附属地、最南部的长春旧城宽城子、满铁附属地及连接后两者的商埠地。“新京”规划开始后，将原有的城区连缀起来，城市面积扩大了数倍。
土地卖出时，每一块都按照功能区分，居住区、商业区、交通区、行政区和工业区清晰可辨。转让价格也因用途而异，但为了“对内笼络人心”，国都建设局参考东京的收购价格，“大体上商店街三平方米二十元到二十五元，住宅地八元”。“平价出售”的措施使得整个转让过程十分顺利。而最初的禁令便是为了防止征地前的投机活动，避免个人或企业不劳而获，进而使得整个城市的建设完全在日本人掌控之内。
长春是日本在东北城市规划的巅峰，一方面，雨污分流，水冲厕所等先进技术却极大改善了城市面貌；另一方面，城市布局和建筑外观的设计理念背后有明显的政治意图，目的是为了消除本地的城市记忆。
“在从东边日出一眼望到西边落日的辽阔大陆上搞规划”
征收结束后，接下来的头等大事便是搭建城市的骨架——道路。然而，在大规模铺建道路前，必须要确定皇宫和官厅街的位置。在这一点上，满铁和伪满洲国的意见始终不统一。伪满洲国在设计时，听取了溥仪提出的“恳请一定要面南”的要求，以皇宫为起点规划了一条笔直宽阔的马路作为官厅街。这一设计遵循了中国传统都城的设计——紫禁城到天安门南侧林立的官府就是这一设计的典型表现。
不过，代表满铁的满铁经济调查委员会并没有采用这一规划原理，而是根据地形要素设计皇宫，采用了欧洲宫殿附带庭院的原理，重视深景和对称等技术，没有考虑皇宫面南的问题。
多次激烈争论和联合调查后，1932年底，国都建设方案终于定稿。方案决定在离老城区最近的杏花村建设临时皇宫，皇宫正面朝南的意见虽被采纳，但整个城市并没有采用以皇宫为中心的左右对称的方型样式，而是调来《巴黎都市计划及财政调查》一书，仿造巴黎的风格，以车站为中心，以广场节点，延伸各条干线，形成不规则型放射状（加）环状式的街道体系。
设计并没有一味模仿巴黎，《新京城市规划说明书》在“街道”一章就指出，“街道网络的规划并非仅仅靠画画四方形就可了事的，而是要深入考虑如何利用天然地形，如何协调好同城外的交通联络路线问题，考虑这城市发展如何处理市中心同市区各部分的交通联络问题，同时要规划得既能保持首都的体面，又能充分发挥它的机能。”
具体设计时，很多细节就体现了巧妙的取长补短。例如，在重要位置设计广场，一定程度上分散了中心区的机能，而大同广场和安民广场的道路直径近300米，可以兼做公园，支线以下的道路网呈锯齿状，非常适合土地分块出售和开发，各条道路的交叉点，又采用了直角交叉原则……可以说，这些设计和当时世界上著名的城市规划相比，都只优不劣。
干线道路的设计最为讲究。为了和巴黎的香榭丽舍大街相媲美，在设计时，干线道路的宽度达惊人的60米，还不能忽视美观：下水道、暖气管等公共设施管线都埋在巷道小路，干线道路路面禁止架设电线杆和高架线，既避免了干线道路被反复挖掘，还能使行道树自由生长，整条道路仿佛一条绿色通道。
即便如此，负责道路设计的伊地知纲彦仍然不满意。从图纸上看，如此长且直的道路难免有些单调，倘若沿着伊通河支流建设，地势就会颇有起伏，“一旦车辆行驶起来，就会享受一种在广阔无垠大陆奔驰的感觉，从东西地平线看到日出日落，地势起起伏伏，那种快乐是无法忘记的。”
纵观建设局对长春道路的整个规划，可以明显看出两条轴线：一条是从关东军司令部和关东军宪兵队向南，一条是从正式皇宫向南，贯穿伪满洲国“八大部”。这八大机构，分别是交通部、经济部、军事部、民生部、司法部、外交部、文教部和兴农部。这种双轴线、多中心的城市构架，如实地反映出宗主国和殖民地、侵略者和傀儡政权的从属关系，以及日本军国主义对伪满政权的控制。
新京建筑的政治表现
随着主要道路建设完毕，配套的建筑也酝酿开来。然而建筑的设计不同于道路，政治功能取代实用功能，成了首要的考虑因素。对于当时的日本来说，建设“新满洲”，必须要消除本地的城市记忆。如何构建新的满洲地域文化成了当务之急——最直观的办法就是运用街道上的建筑符号。
当时，日本方面提出“新满洲气氛”和“五族（日、汉、满、蒙、鲜）和谐”，所有的口号旨在突出融合，即日本、欧美和满洲地方文化结合，减少中华文化的影响。然而满洲建筑究竟应该长什么样？没人有确定的答案。
1932年，新京建筑的大规模设计从行政建筑起步。经过多次讨论，采用了年轻设计师石井达郎的方案，确定了官厅建筑的最终风格，即将日本式的大屋顶形状与西方古典主义屋身进行融合，后被称为兴亚式。
其中，最能代表这种建筑风格的当属伪满洲国国务院。伪满洲国务院位于新民大街与自由大路交汇处，占地面积50600平方米，其中主体建筑面积达到了20500平方米，中间高，两侧低，整个楼呈“川”字形，并设有车库、门房、地下室等附属建筑，建筑的最外围有450米的围墙，是当时新京的最高建筑，时任国都建设局建筑科长相贺兼介认识到国务院是“具有代表异国的重要意义”，因此，建筑之高，也是暗含了权利之大。
不过，对新京建筑的总体评价以批评为主。在1939年建筑家们举办的座谈会上，日本国内的建筑家们对满洲建筑提出了严厉的批评，质疑满洲的建筑家们对自己的水平并没有客观的认知。
客观上看，这主要因为当时参与其中的是一群在日本饱受城市地主掣肘之苦的年轻设计师，恰逢世界建筑运动氛围弥漫，流派思想纷杂涌动，日本本土建筑业低迷，缺少像样的建筑家，“新京”就成了这批年轻建筑师的试验场。其次，满洲国成立仓促，建筑设计又带有明显的政治意图，建筑家们对建筑本身缺乏认真考虑，建筑形式及其建筑理念都缺少探究。
让城市“卫生”“朗润”起来
虽说“新京”建设中，建筑设计始终体现了殖民观念，但新京设计的理念并非一无是处，在后世的评价中，赢得最多荣誉的，便是其“城市卫生观”。
城市建设之初，设计顾问佐野利器主张“普及全民讲卫生的意识，建设样板卫生城市”。为了实现这一目标，首要任务就是所有新街区全部规划水冲厕所。
然而，战前长春的市容市貌和“新京”规划思想相去甚远，市民聚居区更是臭气熏天：道路没有铺装也没有侧沟，一到下雨时，污物就会满地，泥泞不堪。城市里基本没有像样的厕所，下层市民在背阴处用便，中层市民在住宅区域内一角挖坑铺板，上层市民虽能使用室内马桶，但还需要佣人倒入院内的粪坑。
秉着“能建厕所的地方都建”的思想，长春新建街区一户不落全都建了水冲厕所，从而成了亚洲首个市区全面实现水冲厕所的城市（直到30年后，日本才普及城市水冲厕所）。但这还不是新京城市排水唯一值得称赞的地方，污水雨水全面分流的设计，在当时日本只有东京的麹町部分实现。
更早以前的雨污合流管道，仅需铺设一条管线，成本虽低，但一到下雨时，未处理的排水就可能随意放流，影响环境卫生。好在新京道路宽阔，使得分流方式成为可能，而这样一来，雨水就将储存于调整池，不仅有利于城市的保湿，还可以调节气候。
分流如何实现？传统的做法是人工建设混泥土设施，平常空置，下雨时收集。在新京，由于降雨主要发生在夏季，利用自然存在的小河，将流经新街区的伊通河支流用堰封堵成人工湖，下雨时雨水就会导入湖内。
更特别的是，排水管道和公园绿地是结合建设的，人工湖同时是全市公园绿地系统的要素。在新京的城市规划中，小河周围都有亲水公园，这些储水人工湖被规划建设成带状公园并扩大成公园内湖，使长春市内的大公园内都有较大的湖面。夏季可以划船钓鱼，冬季可以滑冰，成为了市民娱乐休闲的好去处。
最典型的就是位于新街区南部的南湖公园，南湖水面面积96.8公顷，沿安民大路一侧修建了一道有10米堤坝的人工湖。1942年，新京干旱严重，净月摊蓄水池趋于干涸，南湖水就成了当时城市供水的主力。
给排水的落成，极大地改变了新京的城市景观。设计师近藤安吉在首都建设一期工程竣工典礼上讲：“新京这个城市由于没有较大的河流，在某种程度上给人一种非常干燥的感觉，但是我们把公园里的小河改造成人工湖，这个城市随之也就朗润起来了。”甚至直到近年，日本的城市规划中仍然可以看到“建设朗润城市”的口号。
日本用先进理念建设新京，很大程度上是出于移民需求。为使东北最终成为日本人国土，日本以开发的名义展开“国策移民”活动，计划20年内从日本向东北移民100万户、500万日本人。1936年4月，日本关东军在长春召开”移民“会议，制定《“满洲”农业移民百万户移住计划案》。截至1944年9月，居于东北各地的日本移民共1,662,234人。在1945年后，大部分日本移民被遣返。而为日本移民所着力建设的首都新京，留在了长春市内，记录下了这段耻辱历史。
