一条商业街或一个商圈随着21世纪初的“大拆大建”没落，在全国范围内都不是个案。例如四川北路，位于上海市虹口区，曾是上海三大商业街之一，但1990年代末至21世纪初的城市更新影响了商业街原有的特色和生态。
近20年，四川北路上的商业综合体时有更新，也伴有新业态引入，但效果不佳。直到虹口“北外滩十四五”规划将四川北路定位为与北外滩商业办公核心区联动的“一翼”，对其商业模式有了新的战略。2023年，四川北路街道开启了“丰字型”综合提升项目。
城市发展进入存量时代，四川北路的“二次更新”，能为同类亟待复兴的商业街带来哪些启示？
早期城市更新的破坏力依然显现
20世纪90年代，为了发展汽车交通，中国很多城市道路被拓宽，随之而来的是人行道变窄，商业街变得难以通行，四川北路也不例外。那时的“七百”等商厦，便已经开始呈现衰败迹象。
2002年左右，四川北路经历了老城区人口动迁，小地块高层住宅区拔地而起，周边社区人口密度反而下降了。原本的市井化商业淡出，却缺乏严谨的产业规划，办公楼拔地而起但空置率高，转手也比较频繁（例如吉汇大厦是过去的虹口SOHO），甚至一度出现烂尾楼（例如盛邦大厦靠后来街道的“楼长制”才被盘活）存在，因此也没能顺势引入更有消费力的白领阶层，让商业赶上“综合体时代”。至今原名为“天宸玫瑰广场”的壹丰广场（2010年初被AMalpha德国基金整体收购，并花费巨资在2012年第一季度完成改造）的商业依然十分萧条。
在存量规划时代，更加科学的、问题导向的城市更新策略，会修正之前的城市更新走过的弯路吗？4月2日中午饭点，澎湃研究所研究员实地调研了四川北路从南到北整条街的商业业态。
首先，街道立面的“表面积”过小，难以形成可容纳更多客流的“凹陷”区域。特别是在中行大楼-四行大楼段，午饭时分下楼吃饭的人只能在狭窄的步行街上匆匆经过，看到心仪的馆子就得马上“钻”进去，无法货比三家之后走点回头路选择自己最心仪的那家。
原因在于，四川北路上有大量历史文保建筑，同时作为虹口的交通大动脉，车快且杂，改成步行街的可能性较小。因此，不具备将历史建筑的居住属性转变为商业空间的条件。
其次，大量底商（一层店铺）餐饮小店停放外卖电动车，但早期的城市更新并没有预留相应位置。这导致电瓶车和共享单车只能停在人行道靠近车行道的位置，更加阻碍通行。
再次，人车通过隔离栏杆分流，让行人没有过马路的机会，只能挑选“单边”行走。由于街道两侧的商业定位不同，会出现不同时段一侧人流爆满，另一侧空转的局面，例如午饭时间，布满餐馆的四行大楼-中行大楼一侧摩肩接踵，甚至还有排队，今潮八弄一边的Lavazza咖啡馆从外观来看则显得比较空。
最后，在建筑上，老式流线和立面设计问题导致二层以上空置率高。在早期的城市更新中，出于延续当年火爆的商业的目的，四川北路建造了一批结构和流线类似的大型商办，这样的结构和流线在后来的城市更新中成了“bug”。
其一是电梯的位置。商办主体部分进门即电梯，导致人群无法在一层的内部停留，而是堵在电梯口狭窄的空间。一层人气较好的店铺几乎正门全向着大街，无法为上层引流。
如果二层及以上依然是客流量较大的快餐店，没有“外挂电梯”则很容易倒闭。研究员调研发现，盛邦大厦的二楼只有一家日料店和捞王客流相对充足，中午少有店铺营业；上海ist艾尚天地则是在二层“外挂电梯”直通必胜客等沿着通廊布局外摆的店铺，才让二层的餐饮更容易吸引到人。
盛邦大厦底商的外摆非常有烟火气。
盛邦大厦的二楼是封闭的“黑盒子”，中午少有店铺营业。
宝华广场周边居民更愿意停留在一层入口附近（因为有座位）。
其二是立面的材质。可能是为了追求“与历史建筑风格统一”，很多综合体的商业部分2层以上用木制栅格，相较于“透明盒子”的玻璃立面，显得更加封闭。哪怕是利通和壹丰广场已经尝试了“半透明盒子”形态的立面，但依然没采用玻璃立面打造内外“互为景观”的交互方式，以吸引行人到室内商业消费。
通廊与木栅格立面，均无法动态呈现综合体上层店铺到底经营的是什么，想要展现怎样的生活方式。
路权和建筑无法调整时，还有哪些方面可以“亡羊补牢”
四川北路从21世纪初以来几乎20年的衰落，是早年间“大拆大建”，拓宽马路+本地居民外迁模式，对城市“烟火气”伤害的一个极端案例。类似的城市空间无法更改或者难以更改的要素，主要是路权和建筑体量，但只要抓住了附近发展的风口，还是可以在业态和服务等“软件”上进行调整，更加精细化地提升场景品质，改善使用体验。
例如四川北路，它没有抓住百货转型综合体、商业街区改造成为步行街、快时尚产业衰退和“首店经济”兴起等一个个时间节点，但抓住了北外滩发展的机遇。现在四川北路南部的办公比例提升，办公人口也大幅增加，四川北路南段也确实变成了服务周边白领的“食堂”。怎么借助这个风口盘活盛邦的二层以上的店铺和始终火不起来的壹丰广场，是“丰字形提升”未来需要深入研究的问题。
其次，如果道路硬件设施无法继续被拓宽，可以向第三个维度做增量为行人赋予更多步行空间，例如架设连廊，同时也能让更多的二三层店铺得到流量。其实四川北路过去“七百”旁边是有人行连廊的，但在后来的城市更新中被拆除。且不说1990年代后期定型的香港高架连廊系统至今依然起着作用，现在就连4.5公里长的北外滩核心区都在考虑用连廊串联周边的建筑和商业，可见它只是曾经被认为“过时”，而不是功能上的不适用，在城市更新中依然有独特的价值。
第三，将立面封闭的综合体的二层打开变成“透明盒子”，让街道上的人可以更清楚地看到建筑中人的活动，和相应的店铺对于自身“潮/文化/品质生活”的展示，促进建筑内外的互动，鼓励参与式消费。
仅就四川北路北段而言，这种策略实施起来相对较难。如果只将传统的底商小店放2楼打广告，只能展示怎么吃饭或者卖什么，无法吸引人更多的兴趣。有类似困境的商业街还需要考虑更多的维度，例如与文化旅游等能够引入新客群的业态联动，让消费模式更多元。回到四川北路北段，未来就可以考虑与周边的多伦路、甜爱路上的网红打卡人气点进行休闲文旅的联动的新方式。
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