认购倍数最高106倍 公募REITs发行提速

经济观察网记者陈姗今年以来，公募REITs（不动产投资信托基金）市场常态化发行进程明显加快，市场呈现出新产品申报募集、存量产品扩募，以及新玩家陆续入局等多线并行发力状态。

近期，首单水利设施REITs——银华绍兴原水水利REIT以106倍的网下认购倍数创年内新高。同时，REITs“上新”速度加快，首单绕城高速公路REITs——华夏南京交通高速公路REIT、首单本土民营产业园区REITs——中金联东科创REIT、首单农贸市场公募REITs——易方达华威农贸市场REIT等，各资产类型"首单"扎堆上市或正在排队上市。

截至10月24日，今年以来已有18只REITs产品上市，发行总规模约为442.25亿元，上市数量和发行规模均远超去年全年。同时，在REITs扩募方面，保障性租赁住房、能源、产业园等资产类型的多只REITs陆续启动扩募工作。

在行业研究人士看来，今年将成为REITs发行“大年”。在政策利好以及长端利率下行背景下，REITs市场二级表现出现明显修复，一级市场发行亦有所加速，REITs市场关注度显著提升。

发行提速

10月17日，银华基金发布公告称，银华绍兴原水水利REIT在网下询价阶段拟认购数量总和为137.84亿份，为初始网下发售份额的106倍，刷新今年公募REITs网下认购倍数新高。这也是近期公募REITs一级市场认购火热现象的一个缩影。

银华绍兴原水水利REIT原定于10月21日至23日进行募集，但由于公众投资者累计有效认购申请份额总额超过公众投资者的募集上限，因此于10月21日提前结束募集。

近期发行的华夏南京交通高速公路REIT、招商高速公路REIT和中金联东科创REIT同样备受青睐，纷纷出现超募现象。

华夏南京交通高速公路REIT的公众投资者和网下投资者认购申请确认比例分别为19.163%和12.848%，发行累计吸金68.572亿元（比例配售前）；招商高速公路REIT的网下投资者有效认购申请确认比例为83.34%，公众投资者有效认购申请实际确认比例为27.91%；中金联东科创REIT的网下投资者配售比例为93.16%，公众投资者配售比例为95.46%。

Wind数据显示，截至10月24日，公募REITs年内发行数量和规模分别为18只和442.25亿元，较2023全年增长157.14%和116.73%。

在数量和发行人扩容之下，公募REITs的底层资产类型已拓展至八大类，除了传统的保障性租赁住房、仓储物流、交通基础设施、园区基础设施外，还出现了能源基础设施、生态环保、水利设施、消费基础设施等。

自2021年6月21日首批9个基础设施REITs试点项目挂牌上市以来，短短几年间，我国公募REITs市场从无到有并稳健发展。2024年7月26日，国家发展改革委发布《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（RE－ITs）项目常态化发行的通知》，标志着具有中国特色的基础设施REITs正式迈入常态化发行的新阶段。

10月初，国务院新闻办公室举行新闻发布会，国家发展改革委副主任刘苏社指出，规范实施政府和社会资本合作的新机制，支持更多符合条件的民间投资项目发行基础设施REITs，深化投贷联动试点合作。

Wind数据统计，截至10月24日，共有26只REITs基金等待上市或扩募，广发成都高投产业园封闭式基础设施证券投资基金、工银瑞信蒙能清洁能源封闭式基础设施证券投资基金、易方达华威农贸市场封闭式基础设施证券投资基金、南方顺丰仓储物流封闭式基础设施证券投资基金等多只REITs首发申报处于“已问询”状态。

配置价值几何

在国内经济结构调整、市场利率走低的背景下，公募REITs的配置价值受到各路资金的青睐。今年以来，公募REITs迎来反弹行情。尤其是前三季度，中证REITs全收益指数年内涨幅一度超过13%。

Wind数据显示，全市场已上市的45只产品中，前三季度有38只产品二级市场价格取得正收益，其中20只涨幅超过10%。华夏北京保障房REIT以30%的涨幅领跑，中金厦门安居保障性租赁住房REIT、红土创新深圳人才安居REIT、华夏基金华润有巢REIT的涨幅分别达到27.85%、20.72%和19.11%。

年内REITs资产价格表现亮眼，鹏华基金基础设施基金投资部基金经理刘一璠分析，主要受益于三方面利好：一是广谱利率下行，REITs作为强制性高比例分红的资产类别，受到市场广泛关注；二是二季报显示，上市REITs底层资产经营情况整体稳定；三是REITs相关制度及政策不断完善，有助于RE－ITs市场长期稳定发展，为投资人实现长期稳定收益夯实基础。

博时基金REITs业务营运总监刘玄表示，由于政策的持续推动与监管体系的不断提升，REITs市场逐步成熟，监管机制逐步完善，提高了信息透明度和市场稳定性，增强了投资者信心和市场吸引力。

进入10月份，公募REITs市场迎来调整。截至10月24日，中证REITs全收益指数年内累计涨幅缩窄至8%左右。

谈及后续REITs行情，中泰证券研究所表示，近期受强力的政策支持及经济刺激计划，股票市场企稳回升，对REITs市场资金形成一定的虹吸效应，建议投资者关注宏观环境、政策环境、基础设施资产运营基本面改善等带来的机会，此外需注意防范回撤风险。

开源证券认为，在债券市场利率中枢下行压力下，“资产荒”逻辑将继续演绎，REITs作为高分红、中低风险的资产，在政策力度加强以及社保金和养老金入市预期下，将持续提升配置性价比。

在华泰证券看来，权益市场修复、REITs新上项目增加对资金起到一定的分流作用，政策落地传导至基本面修复仍需要时间，关注业绩稳定的资产，对于基本面走弱的项目建议保持谨慎。后续市场将进入增长政策验证期，若宏观数据修复则关注弹性较强的板块。