戴德梁行: 上海写字楼市场静待复苏 大宗交易市场四季度有望迎新行情

上证报中国证券网讯（记者宋薇萍）房地产服务和咨询顾问公司戴德梁行10月10日举办2024年上海三季度市场回顾媒体发布会，针对写字楼市场、零售商业市场、大宗交易市场和产业地产市场进行多维度的解读。

写字楼市场静待复苏

据悉，2024年三季度，上海甲级写字楼共有两个项目入市，分别是位于静安核心板块的吉宝静安中心以及虹口北外滩板块的中垠广场。当前市场，搬迁依然是最主要的租赁类型，租户青睐品质高且具有租金优势的项目，大部分在同区或同板块内搬迁。其次是续租需求，在新设需求有限的情况下，业主尽可能挽留租户续租。

从行业表现来看，专业服务、贸易制造以及TMT依然是三大领先行业。专业服务行业的律所、咨询等继续保持维稳，除此之外近期部分教育机构因业务发展需要等因素有较大面积搬迁成交。作为国际消费大都市的上海，零售贸易占据重要地位，交易细分领域仍集中在日常生活消费品行业或是汽车等大型制造业。TMT虽然前期经历了波动调整，但数字经济对传统行业支持的格局未变，一些IT技术支持、网络平台等企业表现出韧性。

戴德梁行中国区项目及企业服务部总裁魏超英表示，伴随美联储降息周期开启，国内政策也将迎来广阔的空间，对办公楼市场带来一些积极影响，宽松的货币政策及房地产政策导向下或将促使国内企业盈利状况有所改善，这些都将激励未来办公租赁需求提升，大势所趋，值得期待。

大宗交易市场四季度望迎新行情

戴德梁行数据显示，2024年第三季度，上海大宗交易市场共实现15宗、共计114亿元大宗交易。考虑到房地产交易市场的滞后性，以及节前楼市新政频出等多个因素，预计四季度成交有望迎来新一波行情。

展望四季度，戴德梁行华东区资本市场部联席主管、执行董事蔡峰表示：第一，中央政治局会议首次定调“要促进房地产市场止跌回稳”，对房地产经济将产生强刺激作用；第二，A股迎史诗级大涨，内外资机构重拾信心，预计四季度买家将积极储备项目、频繁出手；第三，美联储迎来第一次降息，未来外资有望回归布局价格洼地资产；第四，随着出售方经济压力逐步减小，未来其急售可能性将随之降低，捡漏资产机会将会更加稀缺；第五，顺应基础设施REITs的政策向导以及市场需求，投资人将目光持续投向新经济类如公寓、保障房、商业类资产。

租户议价空间呈现上升趋势

放眼华东市场，戴德梁行显示，华东地区核心区域租赁表现积极，其余区域表现仍为供应大于需求。大部分零售、快运快递类租户租约到期后选择租约较低的地区。此外，由于非核心区域项目去化压力较大，租户议价空间上升，园区选择降低租金吸引租户。

戴德梁行中国区产业地产部董事总经理苏智渊表示，随着新能源汽车产业的兴起，汽车类仓库租户从传统汽车厂周边转向新能源汽车厂聚集地靠拢布局。零售业、制造业等通过跨境电商出海开拓海外市场，跨境电商出口仓开始从华南向华东布局。

戴德梁行华东区董事总经理黎庆文总结，上海三季度商业地产市场在宏观经济逐步复苏、消费信心逐渐回暖的背景下，展现出增长潜力，并呈现出多元化的特点。建议关注市场趋势与技术变革，持续的创新和灵活的市场应对策略，将为投资者提供重要的机会与挑战。