建发: 市场边际上没有再继续恶化, 销售规模取决于市场复苏进度

9月23日，建发股份（600153.SH）召开2024年半年度业绩说明会，董事长林茂、副总经理兼董事会秘书江桂芝、财务总监魏卓等出席。业绩会上，管理层回应了市场关注度较大的资产减值、投资拿地及市场预期等方面的问题。

2022年至今计提资产减值准备139.47亿元，减少归母净利润61.75亿元

上半年，建发股份营业收入为3190.15亿元，同比下降16.80%；实现净利润16.66亿元，同比下降48.23%；实现归属于母公司股东的净利润11.99亿元，同比下降37.67%。

永续债影响了建发股份的利润。期内，归属于母公司股东的净利润包含报告期归属于永续债持有人的利息2.54亿元，扣除永续债利息后，归属于母公司股东的净利润为9.45亿元。

另一方面，今年1-6月，建发股份计提各类资产减值准备24.09亿元，将减少公司1-6月合并报表“归属于母公司股东的净利润”12.98亿元。

2022年至今，建发股份计提各类资产减值准备139.47亿元，减少公司“归属于母公司股东的净利润”约61.75亿元。其中，2023年计提减值金额为53.13亿元，2022年的金额为62.25亿元；2023年和2022年减少公司“归属于母公司股东的净利润”分别为24.27亿元和27.50亿元。

对于计提百亿元跌价准备金，有投资人提出：“是否公司现有的房产项目都是亏损的？”江桂芝表示，在计提存货跌价准备方面，公司一直都是以很严格的态度去对待减值。公司根据会计准则要求定期对各项目进行跌价测试，对出现跌价迹象的项目审慎计提存货跌价准备，因此并非所有项目都是亏损项目，且部分项目计提减值准备后并未导致全案亏损。目前公司旧的历史库存相对较少，减值压力也较小；未来，公司将保持较好的库存周转和合理的库存规模，以应对市场波动带来的压力。

如市场需求不足，可能会放缓补库存的速度

土地储备方面，今年上半年，建发股份（建发房地产集团有限公司和联发集团有限公司）获取土地17宗，全口径拿地金额合计约387.62亿元，新增地块的全口径货值约686亿元，其中一、二线城市拿地金额占比达98%。

截至6月末，建发股份在一、二线城市的权益口径土地储备（未售口径）货值占比约76.85%，较上年末提高3.27个百分点；公司在2021年7月1日之后拿地的“新库存”货值占比约71%。

对于建发房地产的投资策略，江桂芝表示，建发房产一直以来库存较小，因此需要补充库存，在2022年和2023年共补充了约3700亿元的货值。建发房产上半年全口径销售金额同比下降约30%，全口径拿地金额同比下降约40%，拿地强度也同比下降约17个百分点。

对于投资人关注的是否要收缩房地产业务，林茂表示，1-8月子公司建发房产和联发集团合计拿地强度下降为37.12%。公司坚持“以收定支、以销定投”的拿地策略，会根据市场情况和库存规模进行适当的补充，以保持风险在可承受范围内。今年下半年，公司也会考虑市场的需求，结合销售的情况进行库存补充。如果市场需求不足，可能会放缓补库存的速度。

房地产市场与预期相关，没有明显的市场回暖信号

上半年，建发股份实现合同销售金额742.68亿元，一、二线城市的全口径销售金额占比近80%，全口径销售额超20亿元的城市数量为9个。

对于市场预期，林茂表示，今年下半年整体房地产市场情况仍不明朗，虽然上半年有降首付、降利率等政策，但二手房市场的积压仍然严重。7月、8月份是传统淡季，市场表现不佳。房地产市场与预期相关，近期市场边际上没有再继续恶化，但也没有明显的市场回暖信号。

林茂表示，公司的目标是尽量维持市场占有率，公司具备资源和能力去形成更大的经营规模。但具体公司中长期的销售规模，也取决于市场的复苏进度跟恢复状况，将根据市场变化情况来实时调整。

林茂表示，未来房地产行业正在朝改善型需求的导向发展，行业格局会逐步以改善型需求为主，这个需求会比较持续且稳定。