“这是迄今为止力度最大、惠及面最大的一项房贷政策。”
针对“存量房贷利率平均降幅0.5个百分点”这一消息，上海易居房地产研究院副院长严跃进评价道。
9月24日上午，国新办举行新闻发布会，中国人民银行行长潘功胜、国家金融监督管理总局局长李云泽、中国证券监督管理委员会主席吴清介绍金融支持经济高质量发展有关情况。
会上一揽子政策发布，信息量极大。央行宣布推出降准、降息、降存量房贷等有力政策的同时，还首次表示将创设新的货币政策工具支持股票市场稳定发展；证监会则将在推动长期资金入市、提升上市公司价值方面推出多项新举措。
多重利好强势登场，直接刺激楼市与股市。“100万元房贷30年将少还10万”“A股8000亿资金来了”“存量房贷利率下调预计将惠及1.5亿人口”等话题接连登上热搜。
图/视觉中国
每年1500亿元，惠及5000万户家庭
本次发布会的一大亮点，是存量房贷定调将进一步下调。
央行宣布，将“引导商业银行将存量房贷利率降至新发放房贷利率附近，预计平均降幅在0.5个百分点左右。”
中国人民银行行长潘功胜表示，此次存量房贷利率下调预计惠及5000万户家庭，1.5亿人口，平均每年减少家庭利息支出1500亿元左右。
根据多家市场机构测算数据，当前存量房贷平均利率约在4%。央行此前披露的数据显示，截至2024年第二季度末，全国新发房贷利率已降至3.45%，二者利差在60多个基点。而新政有望将新增房贷与存量房贷之间的利差缩小到10—15个基点。
简单测算，若房贷利率可以降低0.5个百分点，那么对于100万贷款本金、30年等额本息的还贷方式，其月供可以减少约280元，30年算下来就是10万元。
东方金诚宏观团队对中国新闻周刊分析称，降低存量房贷利率，将有效遏制提前还贷潮。同时，这也在释放稳楼市的积极信号，有助于推动楼市企稳回暖。“我们判断，进一步下调房贷利率，对房地产行业实施定向降息，将是未来楼市支持政策的主要发力点。”
与此同时，央行还宣布了两项措施：统一首套房和二套房的房贷最低首付比例，将全国层面的二套房贷款最低首付比例由当前的25%下调到15%；将5月份中国人民银行创设的3000亿元保障性住房再贷款，中央银行资金的支持比例由原来的60%提高到100%，增强对银行和收购主体的市场化激励。
“前者将有效降低改善性需求的购房门槛；后者将显著加快各地收购存量商品房用作保障房的进度，缓解商品房市场库存压力。以上两项措施意味着房地产支持政策在需求端显著加码。”东方金诚表示。
在严跃进看来，系列政策是对房地产市场调控政策的精细化调整，为购房成本降低、持续增强购房信心、持续降低存量房贷风险发挥了积极的作用，同时有助于持续带动居民消费。
向市场提供至少1万亿流动性
真金白银的楼市大招之外，央行这一次同样释放了宽松资金环境的超预期信号。
发布会上，央行宣布，近期将下调存款准备金率0.5个百分点，向金融市场提供长期流动性约1万亿元。在今年年内还将视市场流动性的状况，可能择机进一步下调存款准备金率0.25—0.5个百分点。
在外界看来，释放流动性的政策加码是超预期的。这不仅意味着1万亿元的流动性释放已经确定，更预示着今年年内或还有5000亿元至1万亿元的流动性正在路上。
万亿流动性的释放，有迹可循。7月30日中央政治局会议提出，“宏观政策要持续用力、更加给力”，“要综合运用多种货币政策工具，加大金融对实体经济的支持力度，促进社会综合融资成本稳中有降”。本次央行宣布降息降准，也是对以上部署的具体落实。
南开大学金融发展研究院院长田利辉告诉中国新闻周刊，降准通常被视为释放流动性的积极信号，有助于降低银行资金成本，进而可能引导贷款市场报价利率下行，为实体经济提供更多信贷支持，“对于股市而言，降准可能会提高市场的风险偏好，增加股市的资金供给，从而对股市产生积极影响”。
另一方面，降准也为银行的调整留出了充裕空间。“从政策效果上看，央行降准可以部分对冲调降存量房贷利率对银行息差的影响，能在一定程度上稳定银行息差水平，有助于提高资金使用效率，更好地发挥稳增长作用。”星图金融研究院副院长薛洪言进一步解释。
此外，央行还在会上宣布创设两项结构性货币政策工具，支持资本市场稳定发展。
第一项工具是证券、基金、保险公司互换便利，首期操作规模是5000亿元，未来可视情况扩大规模；第二项工具是股票回购、增持再贷款，首期额度是3000亿元。
8000亿元的支持规模，也给A股注入了强心针。今日上午开盘后，A股三大股指快速拉涨，上证综指涨4.15%，报2863.13点，创下2020年7月以来最大涨幅。
前海开源基金首席经济学家、基金经理杨德龙对中国新闻周刊解读称，央行宣布将创设证券、基金、保险公司互换便利，意味着支持符合条件的证券、基金、保险公司通过资产质押，从中央银行获取流动性，这将大幅提升资金获取能力和股票增值能力。
“创设专项再贷款，引导银行向上市公司和主要股东提供贷款支持回购、增持股票，这对于资本市场来说意味着重大的利好，有利于给市场带来增量资金，将有助于提升投资者信心。”杨德龙表示。
A股将迎“大资金”
一揽子政策的组合大招背后，“稳增长”成为核心关键词。
田利辉评价，通过降准、降息、降低存量房贷利率以及创设新的货币政策工具来支持股票市场稳定发展，这些措施旨在降低企业和个人的融资成本，增强资本市场的稳定性和吸引力。
当然，提振股市的直接举措亦引发关注。证监会主席吴清在发布会上表示，证监会将发布促进中长期资金入市的意见和促进并购重组的六条措施。
他表示，将树立回报投资者的鲜明导向，提高上市公司质量和投资价值；加快投资端改革，推动构建“长钱长投”的政策体系；要塑造中长期资金“愿意来、留得住、发展得好”的良好市场生态。
中长期资金入市，直接为股市带来可观的流动性。其中可能包括推动权益类公募基金发展、完善保险资金和养老金等长期资金的入市机制。
吴清在会上介绍，截至今年8月底，权益类公募基金、保险资金、各类养老金等专业机构投资者合计持有A股流通市值接近15万亿元，较2019年初增长了1倍以上，占A股流通市值比例从17%提高到22.2%。
以险资为例，2024年6月末，我国保险资金运用余额高达30.87万亿元，持有权益比例在12%左右，提高1个百分点，就对应约3100亿元的增量资金。
薛洪言对中国新闻周刊表示，现阶段，股市长线资金的增量来源以保险资金、社保基金和企业年金为主，通过全面落实三年以上的长周期考核，提高监管的包容性，有望进一步打开上述长线资金入市空间。
从楼市到股市，从降准到降息，从宽松政策到创新支持，一揽子政策的落地，给市场带来了更切实的期待。
东方金诚总结，就现阶段而言，一揽子政策对稳增长、稳楼市，实现年初确定的“5.0%左右”的经济增长目标具有重要意义。
