天天房产9月24日讯，行业在去库存的当下，“地产一哥”保利发展近年来存货一路飙升。据东方财富数据显示，2019年至2023年，保利发展的存货价值分别为5840亿元、7415亿元、8097亿元、8779亿元、8695亿元，特别是最近三年保利发展的存货价值跨越8000亿门槛后一直高居不下。
（图源：东方财富数据）
申购区间利率2.00%至3.00%发债5亿元
最新，据上清所消息，保利发展控股集团股份有限公司（简称：保利发展）发布2024年度第六期中期票据申购说明公告。
（图源：上清所官网）
公告显示，保利发展本次中期票据发行规模为5亿元人民币，期限为3年，申购区间利率为2.00%至3.00%。申购时间为2024年9月24日至25日，发行日期与申购时间相同，分销日期为2024年9月26日，缴款日期亦为同日。该票据预计将于2024年9月27日上市，兑付日期定于2027年9月26日，付息日期为每年9月26日。
募资用于石家庄锦上项目、合肥珺悦项目
天天房产查询募集说明书获悉，保利发展此次募集5亿元资金全部用于石家庄锦上项目、合肥珺悦项目的开发建设。其中，石家庄保利锦上项目由石家庄保丰房地产开发有限公司负责实施开发，最终由发行人100%控股，项目位于石家庄市，项目全口径去化率约为79%。项目总投资金额约11.23亿元，其中自有资本金3.95亿元，拟使用募集资金约3亿元，拟使用募集资金金额不超过普通商品房所占比例对应的用。
合肥珺悦项目由合肥和颂房地产开发有限公司负责实施开发，最终由发行人100%控股，项目位于合肥市，项目全口径去化率约为86%。项目总投资金额约16.00亿元，其中自有资本金9.23亿元，拟使用募集资金约2亿元，拟使用募集资金金额不超过普通商品房所占比例对应的用款金额。
（图源：保利发展2024年度第六期中期票据公告）
值得注意的是，据募集说明书披露的资金使用计划显示，2024年、2025年、2026年石家庄锦上项目使用募集资金分别为2.47亿元、2.11亿元、6899万元；2024年、2025年、2026年合肥珺悦项目使用募集资金分别为1.02亿元、3.41亿元、5680万元。
（图源：保利发展2024年度第六期中期票据公告）
同时，募集说明书披露发行人保利发展存在财务、经营、管理、政策等多方面的风险。
总负债超1.1万亿
其中，财务风险方面，保利发展存在资产负债率较高的风险。最近三年，发行人负债合计分别为1.1万亿元、1.15万亿元和1.1万亿元；发行人合并口径的资产负债率分别为78.36%、78.09%和76.55%。总体来看，近年来为满足项目建设开发投入的需要，发行人债务融资规模较大，资产负债水平较高，但最近三年的资产负债率和负债结构基本保持稳定，说明发行人已逐步进入稳定发展期，财务管理稳定性较强。如果发行人持续融资能力受到限制或者未来房地产市场出现重大波动，可能面临偿债的压力从而使其业务经营活动受到不利影响。
存货占比例高达六成面临跌价风险
存货减值风险。房地产项目投资在产品销售并结转收入以前都以存货形式存在，因此房地产企业存货规模往往较大。同时随着发行人业务规模的持续扩大，公司存货规模持续快速增长。最近三年，发行人存货账面价值分别为8096.56亿元、8778.93亿元和8695.08亿元，占资产总额的比重分别为57.84%、59.70%和60.51%。发行人存货的变现能力直接影响到公司的资产流动性及偿债能力，如果发行人因在售项目销售迟滞导致存货周转不畅，将对其偿债能力和资金调配带来较大压力。
此外，如果未来因为宏观经济环境、信贷政策、产业政策等因素影响，相关房地产项目价格出现大幅下滑，发行人的存货将面临跌价风险，亦对其财务表现产生不利影响。
保利发展多个项目因质量问题被投诉
产品质量的风险。发行人在项目开发中全面推行ISO9001质量认证体系，建立起了完善的质量管理体系和控制标准，在设计、施工和监理等专业领域均挑选行业内的领先企业。最近三年，发行人未发生重大工程质量问题。但是，房地产开发项目的质量未来仍然存在因管理不善或质量监控漏洞等原因而出现问题的风险。同时，根据我国政府相关规定，公司对其销售的产品应按照《质量保证书》规定的保修期限和保修范围承担保修责任，如果开发的产品因质量问题造成客户经济损失的，公司应按约定赔偿客户。因此，发行人开发的商品房如出现质量问题，将损害发行人品牌声誉和市场形象，并使公司遭受不同程度的经济损失。
用户投诉“遍地开花”
天天房产此前报道，保利发展多地项目曾因质量问题被投诉。其中，保利发展与华润置地两大央企合作开发的北京顺义区和光瑞府也涉及“未收房先维权”：4月4日，有自称和光瑞府业主的网友在人民网领导留言板投诉，称“我是和光瑞府业主，目前房子存在大量问题无法收房，开发商虚假宣传。开发商现在完全不作为，需要政府部门介入监督推进其整改工作。”
（图源：人民网领导留言板）
与此同时，该项目因“当事人作虚假或者引人误解的商业宣传”被相关部门开罚单。
（图源：北京市市场监督管理局官网）
5月10日，有自称是保利梅溪天珺购房者的网友在人民网领导留言板投诉，称其2023年6月29日参观了保利·梅溪天珺（备案名：梅溪珺府）项目，在参观的过程中发现开发商存在虚假宣传及不正当竞争、商品房预售信息公示不规范、违法改建等问题，请相关部门依法调查处理”。5月17日，湖南湘江新区党政综合部答复：“经核实，保利·梅溪天珺分三期开发建设，暂现推售一期，为精装交付房源，其样板间是按照长沙市新建商品住宅全装修建设实施细则要求设置实体样板间（创意样板间），室内局部非承重墙进行了创意展示（属于可改造空间），且在样板间做了明显标识，具体交付以合同交付标准为准。关于开发商公示不规范问题，经核实，该项目公示材料均已严格按照相关部门要求进行了公示，您可前往售楼中心查阅。新区开发建设局已督促开发商压实主体责任，保质保量建设，同时积极倾听业主诉求，做好与业主的沟通解释工作，保障购房者的权益。”
5月27日，在上证e互动投资者论坛中，有投资者就西安保利天汇有关“降标”对保利发展董秘提出质疑，其称“作为买了西安保利天汇的一名业主，也作为一名普通的证券投资者。保利天汇小区还有一年才交付，就发现因为降标严重，业主利益受损和维权。请问对于降标，贵司的产品质量如何保障，是否影响业绩？降标的原因是什么？”
对此，保利发展董秘表示，“公司非常重视住宅产品的质量和业主权益的维护。相关问题已反馈客服部门跟进，后续若有相关问题，您可以通过保利发展客户服务全国呼叫中心热线进行投诉与建议。”
6月3日，有自称西安保利天汇业主的网友在人民网领导留言板投诉，称“我是一名西安保利天汇业主，2022年底全家倾其所有购置保利天汇房产，然而，在后续的建设中根据其他渠道得到保利天汇在建设中存在种种欺骗业主行为。包括：施工材料以假乱真、单元门头材料劣质、逃生通道过道狭窄、电梯门厅更是以最低标准90公分装配等等一系列不符合标准之行为。
事后，6月12日，西安高新技术产业开发区管理委员会回复：“关于您反映的天汇小区施工材料以假乱真、单元门头材料劣质、逃生通道过道狭窄、电梯门厅宽度等问题，经我局核实材料符合设计要求，现场按图施工。我局要求开发商严格把控材料进场等质量验收关，按照《商品房买卖合同》约定交付标准执行房屋交付，同时，要求畅通沟通平台，对购房群众关切问题及时回应。”
6月25日，人民网领导留言板公开信息显示，位于浙江宁波的保利瑧誉被投诉涉嫌“虚假宣传、捂盘惜售”，并得到相关部门的回应。
票面利率4.18%的“20保利06”公司债券即将付息
另，9月23日，保利发展发布关于“20保利06”公司债券2024年付息公告显示，上述债券简称“20保利06”，发行总额16.10亿元，期限为7年，附第5年末发行人赎回选择权、发行人调整票面利率选择权和投资者回售选择权；该期债券票面利率4.18%，每手债券面值为1000元，派发利息为41.80元（含税）。该期债券本年度计息期限为2023年9月29日至2024年9月28日，债权登记日和付息日分别为2024年9月27日和9月29日。
