2024年上半年上市房企中报季已收官，在房地产市场底部震荡的背景下，行业盈利状况仍不乐观。
CRIC监测的典型50家房企上半年营收与利润规模双降，其中营业收入14572亿元，同比下降13%；毛利润1615亿元，同比下滑34%；净利润亏损373亿元，归母净利润亏损加大至479亿元。
盈利难已成为房地产行业的普遍现象。
从具体企业表现来看，2024上半年，典型上市房企超七成营收同比下滑，净利润同比下降的房企数量更是达到了八成，半数以上企业净利润为亏损状态。
不过，也有房企毛利润表现突出，毛利率维持在20%左右，第二曲线成为盈利水平修复的利器。
市场仍在筑底盘整，短期内企业利润规模和盈利水平将继续承压，随着行业深度调整，企业经营逻辑也要加快转变。
典型房企营收和利润双降
2024年上半年，50家典型上市房企整体实现营业收入14572亿元，同比下降13%；营业成本12792亿元，同比下降9%。
从增速来看，典型房企营业收入增速自2022年迎来了首次下滑13%，2023年曾回升至正增长3%，2024年上半年再次出现下滑态势。
自2021年以来，房企毛利润开始出现下滑趋势，至2024年上半年典型上市房企毛利润只有1615亿元，同比下滑34%，下滑幅度为历年较高。
不过，房企第二增长曲线迎来正向反馈。在整体营收下降的情况下，典型上市房企整体投资物业收入613亿元，同比增长9%，近六成房企投资物业收入同比增长。
亏损，成为房企上半年关键词。
CRIC监测数据显示，50家上市房企整体净利润亏损373亿元，归母净利润亏损加大至479亿元。
实际上，受资产减值、营收规模下滑等诸多因素影响，自2021年起，行业典型上市房企净利润大幅收窄，2021年净利润下滑52%，2022年净利润只有50亿元，同比下降98%，同期归母净利润亏损588亿元。
2023年亏损仍在持续，全年亏损549亿元。2024年上半年，行业未能扭转亏损现状，净利润和归母净利润迎来双降，且利润亏损持续扩大。
超半数房企净利润亏损
“减收减利”已成为行业的普遍趋势。
今年上半年，超七成房企营收同比下滑，九成房企毛利润同比下降，净利润同比下降的房企数量也达到了八成，不少企业出现大额亏损，从毛利润表现来看，有数量10%的企业毛利润为亏损。
其中，典型房企中雅居乐毛利润亏损18.7亿元，排在50家房企首位。雅居乐在半年报中解释称，主要由于房地产经营环境仍欠佳因而导致物业销售平均售价持续下降，致使毛利及毛利率转变为毛损及毛损率。
上半年，毛利润同比减少最多的房企是万科，期内毛利润为68亿元，同比减少额为224亿。
值得注意的是，仍有部分房企毛利润表现较为突出。
比如信达地产及合生创展的毛利率均超过了25%。此外，毛利润规模较高且毛利率在20%左右房企有央企华润置地、中海以及民营房企龙湖、新城控股等。
这些房企有一个共同点，即营业收入中运营业务占比较高，且运营业务的高毛利率支撑了企业整体的毛利率水平。
净利润亏损几乎成为行业普遍现象，即便是央企也难逃净利润下滑的趋势。
2024上半年有58%的企业净利润为亏损状态，甚至超过总数的一半；而从归母净利润为亏损的企业数量来看，这一占比更是高达61%。
其中，世茂集团净利润亏损最为严重，上半年亏损242亿元，而中国奥园通过境外债务重组实现净利润收益221亿元，不过若刨去境外债务重组影响，中国奥园上半年的净利润仍为亏损状态。
另外，华润置地、龙湖集团及中海的净利润维持行业高位，但均出现不同程度的下滑，比如华润置地上半年净利润和归母净利润同比均减少两成以上。
接下来，市场下行趋势下对房企盈利能力提出了更高的要求，企业不仅需要加大营销去化力度、提高周转效率，同时也需要不断加强产品打造、持续关注产品升级迭代，通过产品溢价来提升盈利能力。
行业整体从2023年的增收不增利，转变成2024年上半年的营收与利润双降，盈利难已成为房地产行业的普遍现象。
在此背景下，不少房企坚定将战略重点转向经营性物业板块或其他多元板块，打造持续增长的第二增长曲线。比如华润置地和龙湖集团均在中期业绩会上表达了第二增长曲线的贡献和重要性，龙湖集团更是明确到2028年实现第二曲线收入超过第一曲线。
与此同时，部分房企从产品品质出发，加大了向内求索力度。比如招商蛇口在业绩会上明确聚焦核心城市优质项目，打磨产品品质提升服务质量，促去化抓回款，精打细算降本增效。
房企的经营逻辑正在发生深刻转变，传统开发业务上，优选项目、审慎投资，保证项目利润率水平；战略精简、降本增效，提升经营效益；回归产品、加强产品打造，提高产品适销性及产品溢价，是目前企业稳利润、穿越周期的关键。
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