黑石房地产基金BREITs

早上听了个黑石房地产基金的路演。 说到黑石房地产基金，很多人可能记忆犹新的是曾经被自媒体大肆渲染的“黑石爆雷”。其实这说的是黑石旗下的BREITs这个产品，是一只开放式基金，投资人有不少是个人散户，产品是可以赎回的，所谓的“爆雷”，并不是产品本身出了什么大问题，只是因为赎回太多被“挤兑”；但其实黑石最核心的产品并不是开放式基金，而是封闭式基金，Blackstone Real Estate Partners，封闭期内不能赎回，这只基金已经做了30多年，背后的投资人都是机构，养老金，主权基金和大家族。去年初这只封闭式基金，刚刚募了300多亿美金。 说回到BREITs，今天的路演，嘉宾是黑石负责房地产条线的董事总经理。他分析了产品过去两年收益的走势。 我记得2021年这只产品收益很好，主要是通货膨胀拉动租金收益叠加低息环境；后来，就开始“史诗级”加息了，22年尤其是又快又狠（咱们熬过来了，真不容易） 对于房地产基金来说，跟股票一样，收益主要是来自两部分：Valuation（跟利率有关，利率越高，valuation越低）和基本面（租金收入） 加息肯定会把valuation带下去，哪怕租金收入仍然算是比较稳定。这也是为什么去年BREITs的收益比较flat。 其实大家都关心的是，站在现在这个时点，马上就要降息了，BREITs产品能买吗？黑石的嘉宾肯定是比较正面的，他的理论是，利率下来了，valuation肯定也就会高了；并且黑石一向擅长Alpha，就是确保他们的物业都是优质物业，入住率高于行业水平，同时也抓住了类似数据中心这种冉冉升起的新星。 可是，我比较担心的是，美国经济未来会不会硬着陆，失业率增高会多大幅度影响房地产租金收益。很多经济学家都各种分析，但说实话，我觉得现在美国宏观经济数据很乱，大选结果也是扑朔迷离，美国经济衰退 vs. 软着陆，就是50:50的概率。以及，AI虽然是大势所趋，但AI基础设施的疯狂投入会不会太拥挤了。这些因素都会影响房地产基金的基本面。