“富国首创水务REIT”作为首批试点项目，是首个以污水处理为底层资产的水务类REITs项目；作为保障居民用水的民生工程，供水领域资产体量庞大，“富国首创水务REIT”成功发行为未来这一领域资产大幅扩容提供了实践。这个项目比较有趣的一个现象是首批9单REITs试点启动后，在2022年至2023年间，其创造了上市以来最大涨幅83%，也是目前已上市的42单项目中最高涨幅纪录的保持者。
接下来，我们通过一些数据展现“富国首创水务REIT”几个阶段的变化，也许能够发现一些较为宝贵的事项作为REITs市场实践中的经验积累。
一、发行前
1、污水处理量方面
发行前三年的数据来看，深圳的“福永、松岗、公明”三个水厂处理污水量呈现逐年攀升的态势。虽然吨污水处理成本有所波动，但营收情况良好，收入端增长幅度超过成本的增长。2020年深圳福永水厂处理污水量4,698.92万吨；松岗水厂处理污水量5,804.1万吨；公明水厂处理污水量3,854.66万吨。
合肥项目逐渐进入成熟期，处理污水量也在持续增长。吨污水处理成本小幅下降，整体保持高质量运行态势，虽然产能利用率逐年下降，但上市后平均产能利用率保持高位。2020年合肥项目处理污水量7,324.43万吨。
2、污水处理服务费
无论是合肥项目还是深圳项目污水处理服务费2020年后进入稳定期。2020年深圳福永水厂污水处理服务费含税单价为1.3713元/吨；松岗水厂污水处理服务费含税单价为1.3267元/吨；公明水厂污水处理服务费含税单价为1.5068元/吨；合肥项目污水处理服务费含税单价为1.26元/吨。
3、营业收入方面
作为服务民生的基础工程，无论是合肥项目还是深圳项目，污水处理收入有较强的保障，历史三年的数据来看，除了合肥项目在2019年同比大幅攀升外，深圳项目始终保持稳定增长。2020年污水处理收入深圳项目为172,337,570.79元；合肥项目收入85,564,102.09元。
二、评估指标
“富国首创水务REIT”预测的完整年度即2022年度营业收入30,014.09万元；税息折旧及摊销前利润为18,418.05万元；净利润为5,721.93万元；营业成本为19,135.25万元。
这里需要说明一下，对于投资者普遍关心的折现率指标一项，在项目发行乃至最新一期报告中，未有明确的折现率指标数据选择依据及相关参数介绍。
三、上市后
1.营业收入
作为我国REITs试点的首批项目，“富国首创水务REIT”属于环保水务类，作为保障民生用水的基础设施，稳定的收入来源以及长期的市场需求为项目上市后的稳定构建了基础屏障。
虽然项目收入结构来源稳定，但和其他部分项目类似，从上市第二年首个完整年度的数据对比来看，2022年实际经营数据较预测数据有所下降，营业收入较预测的营业收入下降1.89%；实际营业收入较预测数据减少566.74万元；从指标来看，虽然是下降的状态，但波动还在可以理解的范围。但其营业成本却是呈现大幅增长的态势，增长幅度超过24%。较预测的营业成本增长了4,617.89万元。
随着营业收入下降、营业成本的大幅提升，其净利润也大幅下降，从预测的5,721.93万元下降至实际达成的3,163.72万元；降幅超过44.7%。
2、可供分配
作为首批试点项目，在可供分配的频率上还算积极。截止2024年6月，项目自上市以来累计分配5次，接近一年2次的分派频率是相对于部分项目一年一次的分派属于较为积极的。
截止2023年末完整年度，累计分红金额442,400,054.00元，其中，2022年实际分派168,450,226.62元，比预测的167,981,610.89元略有超出。
3、污水处理
对于处理污水数量这一指标，深圳和合肥两地4个项目上市后较上市前有明显差异。其中，合肥在2022年、2023年两个完整年度实现的处理污水量分别为8,194万吨和8,694万吨；较2020年的7,324.43万吨增长幅度较大。
深圳的3个项目中，松岗水厂的实际处理污水量虽然不是单边下滑，但与发行上市前的2020年度污水处理量相比还有较大差距；另外两个福永水厂、公明水厂则是单边下滑，连续两个完整年度同比下降，较2020年下降幅度分别为13.15%和14.73%。
污水处理服务费单价方面，上市前后未有明显变化。
4、分派率
按照可对比的完整年度2022年数据来看，实际分配金额168,458,226.62元，按照发行规模计算实际分派率约为9.106%；2022年预测的拟分配金额167,981,610.89元，按照实际发行价测算2022年预测的分派率为9.08%。就这一指标来讲，实际表现超预测值。（营业收入下降，营业成本提升，可供分配金额却超额完成！另外，以上仅为名义分派率，未考虑分配周期以及本金分摊的影响）
小结：为什么“富国首创水务REIT”能创造高达83%的涨幅？是什么驱动了其上市后连续8个月单边上涨？这些话题俨然成为了过去式。对于未来的C-REITs市场来讲，如何巩固已有的发行成果、形成创新驱动价值成长的机制是每一个参与人员都应该思考的话题。C-REITs市场要实现特色的发展道路、并且形成长久、稳定的体系结构，虽然还有一段路要走，但中国REITs市场的发展空间和未来成长充满想象。
“富国首创水务REIT”是REITs速达《REITs价值》系列的第九篇文章，希望以最真实的数据对项目从发行到上市交易后的某个阶段内表现进行一个完整呈现。是REITs市场的首次探索和实践，未来REITs速达会继续以“真实数据，长期价值”作为思考REITs市场长期发展的准则。本项目存在一些数据上的差异，相信未来在其他项目上也会存在这样的现象；REITs速达也在积极寻找正确的答案。当然，有所遗漏的还请指教。
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