许多老板在抵押房子的时候不清楚自己适合哪个利率区间，能做到几成，相应的配套方案如何对比。本文将汇总2024年9月主流银行的新政，及可操作范围，避免大家盲人摸象。
PS：本文政策限上海地区。
我是融志，一名一线的银行贷款策划师，企业经营者。本文多涉及个人、小微经营抵押，对公经营物业个案各议。
【要点概括】：
1、利率如何“恰到好处”：经营较好的老板，适宜利率2.6~2.85%；经营一般的，2.88~3.55%可以接受；难点较多的，3.3%以上概率较大。
2、到底有没有收贷风险？较去年同期相比，部分地区评估价下调20~30%，老牌中长期方案降贷、收贷概率较低。
3、如何降息提额？及时申请高新、专精特新、科小等上方认可的高新企业资质。挑选专业、负责任的支行。
需求模块分析：
【利率】：一抵年化2.6~7%、二抵年化2.88~6.3%
已有80%的方案利率“2”字打头。二押也有部分方案已经“2”打头。如果涉农，甚至有2.4%的方案。
【贴息】：多为对公方案，多数针对高新企业。
包括瞪羚、小巨人、专精特新、科技型企业等。部分方案要贷款结清了才能贴息，一般贴50%，少数80%。
一押利率表
二押利率表
1000万以上二押利率表
【额度】：下限100万，高额上限1亿，极限不限。
个人消费类抵押贷：至多500万，二抵消费贷个别银行才有。
个人经营抵押贷：额度超过1500万，老牌方案锐减，操作难度增加。开始考验操作人员的专业程度。
二押额度表
【主流还款模式】：
1、适合经营：先息后本3~5年合同，利率洼地2.6~3.1%，3~5年回存一次本金，部分方案支持到期不用还本，续签合约。
每年循环（即每年回存一次本金）的方案少选，过时啦。2.6%的利率已经能做到3年，不过是1000万以内。1000万以上利率洼地2.85~3.4%。
2、适合中长期购买流水线、置业、防抽贷：先息后本每年归本N%或等额本息20~30年。3~10年合同。
【年龄限制】：主贷人18~70岁，权利人0~80岁。
不要轻易将老人（超过60岁）和小孩（低于18岁）的名字添加在产证上，会影响到可贷金额、利息和可操作银行的家数。
【成数上限】：能贷房产价值的几成。
一抵：住宅7~8.5成；别墅正常6~7成，至高8成；商用房4~6成；厂房正常6~7成，至高8成。
二抵：住宅7成，别墅6成。
本季度新增别墅和厂房8成方案。成数越高，对房产、经营要求越高。
【可做物业范围】：住宅、别墅、办公楼、商铺、厂房
商铺要沿街的，不沿街的商铺操作难度较大，极限的新出方案能做铺中铺。
【主贷人、权利人国籍】：非大陆籍会降低可操作银行家数。
夫妻双方皆外籍、港澳台：外资银行可做，偏流贷，需报表漂亮，开票额较多，选择面较小。
夫妻双方有一方为大陆籍：成熟的方案较多，还款方式较好。
【企业资质】：个别银行接受外地企业，实测江浙一带可操作性更强一些。
【放款周期】：1~3周
1周内放款是可以实现的，那些收件收据的银行或者提放保险可帮我们一周拿到款项。有条件的情愿未雨绸缪也不要临时抱佛脚加急，一般提前2个月准备贷款相对合适。
【好房界定】：
房龄在20年内，价值600万以上的房产。如果征信良好，容易拿到更低利率或更高额度。
【流水要求】：
多数银行要求流水0.3~1倍覆盖负债总额。优质房产1000万内轻流水要求。金额越大，流水要求越高。
【征信要求】：
逾期情况原则上多数银行两年内不得有3个2，1个3，6个1，或不能有9个1。实际上个案各议，如果我们有特殊的理由造成非主观逾期，只要有证据能证明，还是可以沟通的。
【备用房要求】：
几乎全有，只是松紧的区别。一些银行要求必须是主贷人名下房产，而另一些可以是直系亲属。再松一点宅基地也认。个别银行没有要求。
【抽贷风险】：
较去年同期相比，部分地区评估价下调20~30%，老牌中长期方案收贷概率较低，如GS部分支行、ZX、GF、PA、PF等等。
抵押优质方案汇总：
抵押优质方案汇总表
综上是银行经营抵押的可操作极限，但是上文中少数银行才有的“极限”政策不宜同时出现2个以上，否则操作难度将大幅上升。三分靠贷款，七分靠经营。希望各位老板合理做好规划，生意兴隆。
注意：同一银行不同支行不同银行老师，由于指标压力、业务熟练度、风险評估角度等不同因素会导致准入条件、过件率和利率的不同。本文限参考睦方实测过的支行网点，如有异议欢迎补充指正。也欢迎企业主、银行老师交流学习。
我是融志，唯道、善贷、且成
