今天，印力上海官宣：携手某国际知名资本成立总规模超百亿级别的投资组合计划，进一步共同投资上海市域内优质开发及成熟商业资产。
印力上海官微公告
上月，我们在《GIC再次下注中国，这次选择的是“老伙计”》中，先一步对上海南翔印象城MEGA的大宗交易股权变更进行了拆解。最近，松江印象城同样完成股权变更，GIC旗下的RECO GUANGFULIN PRIVATE LIMITED收得项目公司98%的股份，成为控股股东。
由此看来，这桩公告中的某国际知名资本，正是GIC。
GIC的前世今生
GIC（Government of Singapore Investment Corp）的大名坊间多有耳闻。这个成立于1981年的公司，全称为新加坡政府投资公司，成立之初由新加坡总理李光耀亲自担任董事会主席，投资领域涵盖股票、债券、外汇、房地产、私募股权等，是目前新加坡最大的国际投资机构。
虽归新加坡政府100%所有，但两者之间互为基金管理人和客户的关系，投资组合则通过旗下GIC资产管理公司、GIC房地产公司、GIC特殊投资公司三个独立经营的公司运行。
过去，GIC商业板块最重要的部分，是管理新加坡政府的大部分海外资产。但随着近几年对国际市场接触的不断深入，GIC的业务领域也随之扩张，并在2016年前后与阿里巴巴、蚂蚁集团和美团等国内几大头部企业开展了合作。
与此同时，这个一度被称为“亚洲最大及最神秘的投资者”，在购物中心的投资方面也有着不少深耕。
秉持着“有纪律的长期价值投资”（Taking a disciplined approach to long-term value investing）的投资原则，自2003年起，GIC就收购了悉尼最具标志性的三个CBD购物中心——维多利亚女王大厦、斯特兰德拱廊商场和The Galerirs百货公司。
即使在2021年易主领展，但对这三大项目长达近二十年的持有期，也让GIC储备了丰富的领域经验。如今，包括韩国知名百货公司D-CUBE、罗马近郊商场RomaEst在内，GIC在全球范围内仍持有一定的购物中心资产。
而近年来在国内的几番出手，也展现出了GIC对于中国零售商业的兴趣和关注。
2021年与香港嘉里集团以联合体形式竞得上海巨峰路新嘉中心项目（商业面积36万平米），2023年收购华润北京万象城（规划建筑建面积27.55万平米）项目公司70%股份，更是作为华润万象生活的基石投资人，将合作从项目层面延展到了和商管团队的深度绑定。
从中不难看出GIC在投资标的选择方面的标准：
一线城市、超大体量、专业团队。
超百亿计划的一些推测
和通常你进我出的股权变更不同，此次合作更像是一次GIC的加注。毕竟，上海南翔印象城MEGA与松江印象城，本身便是GIC与印力以50:50的股权比例联手开发的。
关于合作的细节，印力上海的公告中并没有披露。但结合过往的数据，我们仍然可以去做一些展望和推测：
首先在交易金额方面，根据此前上市公司披露的数据，2023年上半年，上海南翔印象城营业收入达1.93亿元，上海松江印象城为9,619万元。按常规的NOI margin和资本化率估算，这两个项目的整体估值就超过100亿元。
而在交易标的方面，印力上海的公告里提到了“进一步共同投资上海市域内优质开发及成熟商业资产”。或许暗示了双方进一步合作的可能性。
毕竟包括与松江印象城一街之隔，正在建设过程中的松江印象城二期在内，印力上海还储备了多个在建/在途项目。
在交易后的运营权属方面，和南翔一样，印力团队保留了松江印象城2%的股权，加上公告中所使用的“携手”两字，我想应该大概率会维持“印象城”名称，并继续由印力上海的团队进行管理。
交易背后对双方的意义
一场长期的合作，一定会建立在一个双赢的目标之上的。我也想聊聊这次交易背后，双方的动机和诉求。
GIC为什么会选择加注？
从资产本身的属性来看，2021年开业的松江印象城，通过CGV双层旗舰影城、BOSIDENG KIDS 波司登儿童上海首店等市场头部品牌的引入，以及标志性的超大宝可梦雕塑，小黄人及宝可梦等热门IP展、《时光代理人》快闪店、CUEA电竞联赛等多元主题活动的开展，收获了周边年轻客群的喜爱，去年客流量达到了1,120万人次。
未来项目二期建成投运后，松江印象城将以达40.5万平米的面积，超越南翔印象城MEGA，成为上海最大的纯购物中心商业体。
一线城市：上海
超大体量：松江40.5万平米、南翔34万平米
专业团队：合作多年的印力上海
毫无疑问，它们确实是符合GIC投资策略的优质标的。
松江印象城时光代理人快闪店
而对于印力来说，这次超百亿级别的携手，除了可观的资金流入外，对整个公司也有着更全面厚实的正向推动力。
比如得到顶级资本青睐本身，就是对公司治理和运营能力的重磅加持。从过往印力的一系列长期合作伙伴来看，均为国际国内最头部的投资机构。而此次GIC以加注的形式再投资，也可以成为印力在资本市场上讲故事的重要案例。
资本方 | 合作项目 |
平安不动产 | 深圳新城市广场 |
中信资本 | 长沙中心印象城 |
中金基金 | 杭州西溪印象城 |
GIC | 上海南翔印象城MEGA 上海松江印象城 |
同时，此次合作也进一步拓宽了印力与资本方的合作形式——继单项目合作、与平安不动产的资产包合作、杭州西溪印象城的公募REIT等形式后，印力新开辟了投资平台的合作模式，让它能在项目不同阶段，更有针对性地运用不同结构、不同层级的资本工具。
当然还有一种可能性，未充分披露的资金当量与项目清单，会不会意味着除了上述两个项目，还有更多加速扩张的想象空间？
要知道，近年来印力上海绝对堪称上海市场上最为活跃的资产运营管理公司之一。
在轻资产输出方面，印力的合作业主名单已跨圈扩张至富士康、漕河泾、宝武、西岸、浦房等，涵盖科技、地产、制造业的多元主体。
同时，项目类型也正变得愈发丰富。从以“MEGA”系列为代表的盒子型商业，到以龙华会为代表的街区式项目，印力进而以漕河泾代表的园区商业、三林代表的社区商业、宝乐汇代表的存量旧改等项目的操盘打造，逐步扩大旗下矩阵类型。筹备中预计最快明年亮相的前湾印象城MEGA和森兰印象城也将为市场带来更多惊喜。
当然，对于整个行业来说，国际资本加注中国零售市场，我想也是给从业者的一注强心剂。
以长远来看，地产的下半场，无论是资产交易、公募基金，还是联手合作，商业不动产与资本的联动都将更加紧密。
印力的多样尝试，也为国内企业打了个样——深耕经营，同时加速拥抱资本，是日常经营之外新增的挑战，但也是穿越周期、和走向长期的机遇。
