万科上半年经营现金流回正, 坚持保交付和保刚兑

尽管面临多重挑战，但万科（000002.SZ/2202.HK）守住了经营安全底线，今年上半年房屋交付任务、债务兑付任务均如期完成。

8月30日晚间，万科发布2024年半年报并举行业绩会。半年度报告显示，今年上半年，万科实现营业收入1427.8亿元，同比下降28.9%；归属于上市公司股东的净利润亏损98.5亿元，同比下降199.8%。业绩亏损的主要原因主要包括，开发业务结算规模和毛利率下滑；计提减值；部分非主业财务投资出现亏损；为更快回笼资金，公司对资产交易和股权处置都采取了更加坚决的行动，部分交易价格低于账面值。

因为计提减值的金额增加，万科实际亏损金额小幅超出此前业绩预告区间。一位资本市场人士指出，按监管规定，最终业绩在预告区间上下20%以内浮动都属正常范围。

行业内非常关注万科的公开债务偿还问题，今年上半年，万科如期归还了154亿元境内和境外债券，年内已无境外公开债，年内境内公开债仅余1笔。8月30日晚间，万科财务负责人韩慧华在业绩会上表示，今年下半年，公司在公开市场仅一笔20亿元的债务待偿还，现在已经做好了相关的资金安排。

现金流方面，万科今年上半年获得了超100%的回款率，销售回款近1300亿元。1-7月大宗交易资产签约204亿元，上半年回款金额93.4亿元。此外，万科获得主要金融机构的支持，上半年新增融资、再融资合计612亿元，其中新增融资的综合成本3.66%，加权平均债务期限5.31年。值得一提的是，今年5月万科获得招商银行牵头的200亿元银团贷款，这是近年来房地产单笔金额较大的一笔贷款。

伴随交付高峰过去，万科经营层面的支付压力已在下降。今年二季度万科经营性现金流相较一季度已明显改善，实现了42亿元的正向现金流。

此前，万科明确提出要聚焦综合住区开发、物业服务和租赁住宅三大主业。

综合住区业务方面，今年上半年万科实现销售金额1273.3亿元，销售金额在14个城市位列第一，销售表现优于百强房企整体水平。另外，上半年交付了7.4万套房子。

在业绩会上，万科董事会主席郁亮表示，随着房产供求关系发生根本性的改变，行业的关键竞争要素已经从规模竞争过渡到了产品的竞争，也就是给消费者提供好房子和好服务。

另外，郁亮还表示，从供给侧来看，新房的供应量是相对不足的。今年上半年全国新住宅的开工面积又同比下降了24%，意味着今年全国的新住宅的新开工量大概是5亿平方米左右，相当于2005年的全国新开工水平，这个水平相比城镇化已经非常成熟的国家，也是偏低的。供需关系的改善，也为市场走出低谷创造了条件。

在长租公寓领域，上半年，万科租赁住宅业务实现营业收入17.3亿元，同比增长5.3%。值得一提的是，万科对存量资产盘活的模式不断成熟，传统商办资产“由售改租”的新模式取得突破，今年已盘活房源超5500间。

物业服务业务方面，今年上半年，万物云实现营业收入176.3亿元，同比增长9.5%。住宅物业实现了营收双位数增长。商企服务方面，连续中标腾讯企鹅岛、华为青浦练秋湖两个中国企业最大的设施管理外包服务项目，金额超过5亿元。

三大主业竞争力持续提升的同时，万科还抓住REITs这一新发展机会，逐步建立了符合行业未来发展模式的资产证券化通路。今年4月，印力REIT上市，发行规模32.6亿元，同时万科保障性租赁住房REIT和物流仓储REIT也已进入申报进程。此外，今年万科还成立了旗下首个商业Pre-REIT基金，此前设立的建万租赁Pre-REIT基金也实现了扩募。