截图自“泽平宏观”
华夏时报记者于丽丽李贝贝北京报道
近日，“房屋养老金”引发热议，对此，《华夏时报》记者采访了多位专家。有专家表示，有些老旧小区此前未缴纳公共维修基金或已耗尽，若这些小区维修费用也从公共“房屋养老金”支出有失公平。有专家指出，这部分钱“应归未归”或未足额归集，要查漏补缺、追溯补齐。
著名经济学家贾康对《华夏时报》记者表示：“我觉得‘房屋养老金’的表述确实容易误解，为什么不直接说是‘房屋维护政府公共基金’呢？”
上海易居房地产研究院副院长严跃进对《华夏时报》记者表示：房屋养老金不是“市场试探”；“房屋养老金”资金使用权应归属小区全体业主；房屋养老金可参照住房公积金的管理，实施“有进有出”。另有专家认为，房屋养老金要进行有效的资金监管。
追缴“公共维修基金”
8月23日国新办举行的新闻发布会上，住建部副部长董建国关于“房屋养老金”的发言，一石激起千层浪，“房屋养老金”冲上热搜，网络上的各种热议和预判甚嚣尘上。
近日，著名经济学家贾康对《华夏时报》记者表示他的观点：“在现在事关公众切身利益问题上，各种举措、消息出台时，还是应该做一套尽可能充分的表述，力争说清关键点而减少猜测和避免误解。我觉得‘房屋养老金’的表述确实容易误解，为什么不直接说是‘房屋维护政府公共基金’呢？”
8月25日，住建部官网曾在一日之内连续转发多条有关“住房养老金”的消息。这些消息主要是强调一个观点：“房屋养老金”不给群众添负担！住建部这一动作，彷佛让居民们吃了一颗定心丸，但市场关注仍在持续。
董建国强调，房屋养老金，个人账户通过缴纳“住宅专项维修资金”已经有了，试点的重点是政府把公共账户建立起来。
所谓“住宅专项维修资金”也叫“公共维修基金”，主要用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、中修及更新、改造。收费标准通常由各地主管部门确定，因而存在地区差异。
例如按购房款百分比收取，商品房销售时，购房者与售房单位签订维修基金缴交约定，通常按照购房款的0.2%—0.5%比例向售房单位缴交维修基金。又如，按每平方米建筑面积的成本价收取，有些地区收费标准按当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%计算。
8月26日，合硕机构首席分析师郭毅对《华夏时报》记者表示，此前公共维修基金只针对单个小区进行修缮和维护使用，将来会把所有小区的公共维修基金混合到房屋养老金系统内吗？如果混合，使用时又如何分配？使用规则务必足够明确，这样才能保障相关业主权益。
今年7月30日，住建部发布2024年1—6月全国新开工改造城镇老旧小区情况。2024年，全国计划新开工改造城镇老旧小区5.4万个。据各地统计上报数据，1—6月份，全国新开工改造城镇老旧小区3.3万个。
郭毅表示，“有的老旧小区此前并没有缴纳公共维修基金，有的老旧小区缴纳过后已消耗殆尽。这部分小区将来维修，资金也从房屋养老金出吗？如果从房屋养老金出，这就有失公平。同时，谁来监管这笔钱的使用，也是值得核心关注的问题。
8月27日，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对《华夏时报》表示，这部分钱“应归未归”或未足额归集，要查漏补缺、追溯补齐。
房屋养老金可参考住房公积金“有进有出”
据泽平宏观信息，美国、英国、荷兰、加拿大、日本、新加坡等国家均存在类似“房屋养老金”制度。其中，对于大规模建筑物维修，部分国家会选择投保物业保险或专门设立“修缮金”制度等。
据上海市房地产科学研究院报告，目前我国住宅专项维修资金结余超过1万亿元，上海、北京、杭州等城市结余超过百亿元，但累计使用资金仅占累计归集资金的大约10%，成都和深圳分别约为4%和5%，大量资金尚未有效利用，单项使用率不均。
严跃进对本报记者分析，物业维修资金的归集政策从2000年前后才开始正式实施，很多老旧房屋、房改房等都未建立维修资金的账户和数据，现在这些房屋早已进入质量疲劳期，亟待维修却无钱可用。
“现在老旧小区改造主要靠地方政府专项资金实施，这让政府产生了一定压力。后续纳入房屋养老金制度中，可多渠道筹集资金，确保改造工作更顺利。”严跃进对记者说。
58安居客研究院院长张波对《华夏时报》记者分析，探索建立多元化的资金筹集机制，才能确保房屋体检工作顺利开展。
张波建议，小区中的广告收入、停车费收入等可以归集一部分资金。同时，也可统筹考虑将房产税进行部分归集，要做到专款专用。另外，还可考虑从土地出让金等划取一定比例资金，作为房屋养老金。
严跃进强调，公共账户和个人账户均属于房屋养老金，后续将建立专款专用、公开透明、具有明细账目的框架体系。房屋养老金资金使用权归属小区全体业主，资金将全部用于小区的安全体检、维修和管理等事项。
值得提到的是，严跃进表示，房屋养老金后续完全可以有“有进有出”的模式，本身也应符合“资金筹集—资金使用—资金退出”等模式，可参照“住房公积金管理”的模式。关键是，资金后续应该有增值运作的模式，例如明确此类资金和购买国债、购买保租房REITs产品等结合。
著名经济学者任泽平对《华夏时报》记者表示：我们估算了“公共账户”的资金两大主要来源的资金体量。第一，住房公积金增值收益方面，根据住房城乡建设部、财政部《全国住房公积金2023年年度报告》，2023年住房公积金增值收益1440.6亿元，若按照每年2%—4%提取住房公积金增值收益，将每年产生约30—60亿元的房屋养老金增量资金。第二，计提土地出让金方面，2016—2021年我国平均土地出让金约66000亿元，若地方政府计提5%至房屋养老金公共账户，将每年贡献约3300亿元左右资金。
据了解，目前住建部在北京、上海、成都、重庆等22个城市开展试点项目，旨在研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险三项制度，以构建全生命周期的房屋安全管理长效机制。
