房地产市场波动，然而最近公布的贝壳中报，其业绩表现超出了预期，又一次显示出公司高于行业的增长韧性。
如下表所示：
尽管公司存量房业务和新房业务的净收入下降，但是非房产交易服务业务强势增长，抵消了下滑的收入。该业务占净收入总额比重达到了34.7%，而去年同期这一比重为17.8%。
与此同时，贝壳正在通过多次股份回购回报股东。
今年以来，贝壳共斥资约4.8亿美元用于股票回购，回购股数占2023年末已发行总股本的约2.75%，以实际行动兑现回报股东的承诺。同时，贝壳宣布已获董事会批准进一步扩大并延长现有股份回购计划，回购授权从20亿美元增加至30亿美元。
只有平滑周期的业务，才能带来持续的收入增长，而业务增长带来的现金流是贝壳回馈股东的重要支撑。
接下来让我们看下贝壳具体是怎样做到的。
一、业务创现能力好，公司常备600亿流动资金
截至2024年6月30日，贝壳的现金、现金等价物、受限资金及短期投资的合并结余为人民币597亿元，剔除客户备付金的广义现金余额仍达到人民币755亿元，处于历史高位。
如下表所示：
2022年到现在，贝壳账上的常备流动资金维持在600亿左右。
这些资金足以满足公司的营运资金需求和长期资本开支，还可用于分红和回购股份，回报股东。
从公司业务创造现金的能力看：
贝壳经营所得现金净额每年都要大于30亿元，反映出公司业务造血能力好，能持续给公司带来净现金流入。
二、运营效率提升，进一步提高增长质量
贝壳的中报里提到：
①我们持续严守风控底线，
2024年第二季度新房应收账款周转天数缩短至仅45天。
②由开发商预付佣金的「快佣」项目产生的净收入，
占新房业务总净收入比保持在约49%的高位。
③国央企开发商佣金收入占比，
也由2023年第二季度的约47%，提升到2024年第二季度的约55%。
乍一看这些数据可能比较抽象，但是结合中报里应收账款的明细看，贝壳应收账款的质量在明显提高；
增加的应收账款，主要来自账期最多3个月的款项，这与前面提到的新房应收账款周转天数缩短至仅45天相呼应。
此外，贝壳是一家使用经营负债，即无息负债的企业。
如下表所示：
我们根据资产负债表里的数据进行测算，使用应付款②减去应收款①，得到的金额在200亿左右，截至2024年期中，该数额为258.54亿元。
应付远大于应收，这是贝壳免费使用的无息负债。
我们从今年中报里应付账款的明细看，贝壳在材料供应商、广告商等合作方中，都有话语权。
此外，中报里提到的其他信息，也在告诉我们贝壳在行业需求不振的大环境下，通过运营效率和管理的提升，来提高增长质量和盈利性的生存之道。比如：
①截至2024年6月30日，平台活跃门店数为44,423家，同比增加8.1%，活跃经纪人数为411,478名，与上年同期相对持平。
②在交付能力优化上，通过提升派单效率和完善施工流程缩短施工工期，2024年第二季度基装加主材的工期，较2023年同期显著下降。
资产的使用效率、公司的运营效率关系到公司盈利水平的高低。
如下表所示：
在家装家居、房屋租赁和其他业务的收入保持快速增长，以及贡献利润率提升的同时，贝壳的营运费用只增长了12.8%，以不到10亿元的营运费用增量，换来了67.7亿元的非房产交易业务的收入增长。
三、分红+股票回购注销，贝壳持续回报股东
贝壳一直在通过分红和股票回购增厚股东回报。
今年上半年贝壳完成了2023年末期现金分红，支付的股息总额约为4亿美元。而在2023年9月，公司还首次派发了约2亿美元的特别现金股息。
对股东来说，分红是实打实的现金流入。
国外市场的证据普遍支持现金支付政策，认为它能增强股东信心，增加股东财富以及提振公司估值，并且市场通常会对启动分红或增加分红的公司给出正向的回应。
对公司而言，分红能帮企业吸引长期投资者，还能间接起到提高净资产收益率的作用；而净资产收益是我们评估企业整体盈利性最看重的指标。
如下图所示：
贝壳通过现金分红或股票回购，提高了账上货币资金的使用效率，并提高了公司的总资产周转率；就回购而言，贝壳将回购的股份注销，减少了股本，进而提高了净资产收益率和每股收益，稳定股价。
跟分红一样，股票回购也是回报股东的重要方式，1983年巴菲特的股东信里提到：
当拥有优秀业务和良好财务状况的公司，发现其股票在市场上的售价远低于内在价值时，没有任何其他行动，能像回购一样让股东受益。
因此，在公司拥有可自由分配的现金流，以及公司股价低于内在价值的时候，公司选择回购股份，既彰显了管理层对公司发展的信心，也是提升公司股价的重要举措。
前面我们已经介绍了贝壳充足的现金储备，良好的主营业务创现能力，以及公司在保持业务增长的同时，通过运营效率的提升来增厚现金流。在此背景下：
今年以来，贝壳共斥资约4.8亿美元用于股票回购，回购股数占2023年末已发行总股本的约2.75%，以实际行动兑现回报股东的承诺；
自2022年9月股份回购计划启动以来，截至2024年8月12日，贝壳已经累计斥资约13.9亿美元用于回购，回购股数占回购计划启动前公司已发行总股本的约7.5%。
我们的投资收益要么来自股票卖出产生的价差，要么来自公司分红、回购股份注销等方式带来的收益。
股价变化是不可预测的，但是现金储备丰厚+成长性好+分红大方或回购股份注销的企业，将在低迷的市场中给股东带来更多的回报。
目前来看，贝壳做到了这一点。
那么，今年下半年贝壳是否还会有超预期的表现，我们拭目以待。
