信号! 美国黑石集团又出手了

全球最大另类资产巨头黑石集团，又有了投资新动作。

8月9日晚间，东百集团发布公告称，公司拟将间接持有的4家参股公司的20%股权转让给黑石集团关联基金旗下相关子公司，买方最终控制人为美国上市公司黑石集团。

从公开信息可得，东百集团本次转让股权的公司均为物流地产类子公司，分别为佛山乐平、天津宁河、成都新津及佛山芦苞4个仓储物流项目的开发建设运营主体。4家目标公司20%股权的交易价格合计2.792亿元人民币，超过2.64亿元评估价格，且全部采用现金方式支付。

目前，该笔交易已获东百集团董事会审议通过，尚需提交股东大会审议。交易各方已就方案达成一致，但需履行内部审批决策程序及相关交割手续，存在一定不确定性。而股东大会的召开时间定于8月26日，届时，8月19日收市后登记在册的股东可现场参会投票，或通过交易所投票系统行使表决权。

东百集团表示，本次交易可有效盘活公司存量资产，优化公司资产结构，提高公司资产流动性和使用效率，增加公司运营资金，符合公司整体利益和长远发展需要。

为何是转让4家目标公司20%股权？其实，早在2018年至2020年，东百集团就已先后将这4家标的公司80%股权转让给黑石集团关联基金项下子公司。这几年，正是外资投资中国物流地产的火热期。

先是2018年12月，黑石集团作价2.84亿元收购了东百集团旗下佛山睿优80%股权。东百集团彼时表示，出售佛山睿优是公司整体发展战略需要，将整合公司资源，增强公司资金储备，提升公司抗风险能力，符合公司长远发展及全体股东的利益。

紧接着，2019年5月，黑石集团又以3.52亿元价格收购了东百集团旗下天津兴建80%股权。之后，2020年3月、7月，东百集团又分别以1.77亿元和2.7亿元价格，将成都欣嘉和佛山睿信80%股权先后转让给黑石集团。

东百集团4次转让物流项目的价款合计超过10.83亿元，且均是溢价转让。

现在，在将4个目标公司剩余20%股权全部转手后，东百集团彻底退出。东百集团表示，本次交易系公司与黑石集团在物流项目退出环节的再次合作，符合公司仓储物流项目“投—建—管—退”的闭环运作模式及物流项目轻资产运营的战略思路。

其实，这部分资产对于东百集团来说算是“现金奶牛”。东百集团表示，本次转让4家目标公司20%股权减少本年度投资收益约1400万元。

东百集团为何要放手？财务压力恐怕是一个重要方面。据其披露的2023年年报显示，公司实现营业总收入18.86亿元，同比增长12.84%；归属母公司净利润3504.54万元，同比增长60.89%。

但财务压力愈发明显。数据显示，截至去年年末，东百集团短期借款16.29亿元，同比增加74%，应付票据及应付账款8.406亿元，一年内到期非流动负债7.966亿元，流动负债共计56.34亿元，而公司货币资金仅为3亿元。出售资产是“回血”的最快方式。

作为华尔街最大私募股权巨头、全球最大另类资产管理公司，物流地产长期以来都是黑石集团在全球的投资主题之一，尤其是中国的物流地产。

2017年，黑石集团在中国设立了物流地产投资管理平台——龙地。据龙地官网显示，在仓储物流方面，龙地在中国内地的19个城市共管理42个物流园区，总建筑面积已超500万平方米。

去年12月曾有市场传闻称，黑石集团有意出售总价超百亿元中国物流园资产包，且潜在交易方之一是国内一家大型险资。彼时，黑石集团回应称，并未与任何一方就物流资产的出售进行谈判。

而这一传闻出现的背景是，国内仓储物流市场正在经历供应高峰。世邦魏理仕分析认为，过去三年，仓储物流物业的年均供应达1000万平方米。其中2023年达到新增供应1200万平方米。这也带动了空置率提升。据统计，除大湾区、无锡、成都3个区域市场外，大部分市场高端仓储空置率正在快速上行，租金也随之下行。

现在市场形势起了变化。中金公司近日发布研报称，中国物流地产需求将受益于产业升级和经济规模化发展，展现出持续增长潜力。由于库存压力较低，中国物流地产在当前下行周期中的恢复速度可能会快于住宅和商业地产等其他类型的不动产。特别是在华南地区，由于其市场基本面较为优秀，预计该地区物流地产经营业绩将率先实现回升。

供应高峰也在逐渐过去。世邦魏理仕预计，2024年高标仓新交付面积将下降至780万平方米，2025年将进一步小幅回落。

总能最先嗅出商机的美国黑石集团已经储备好了资金，伺机“大扫货”。

黑石集团公布的2024第二季度财务报表显示，过去3个月，黑石募集了394亿美元，实现退出235亿美元，即投出340亿美元（约合人民币2400亿元）。这是黑石自2022年以来最活跃的投资季度。

“LP情绪正在好转，使得募资变得容易。我们决定采取更积极方式进行新投资，播下未来价值创造的种子。”黑石掌门人苏世民在财报电话会上透露，黑石正着手进入人工智能、能源基础设施等潜力巨大的市场。与此同时，最新的私募股权并购基金、基础设施基金，信贷基金等也已在紧锣密鼓筹备中。

“投资活动正在显著回升。商业房地产价值正在触底，越来越多竞标者出现，资本成本大幅下降，投资的总体趋势是积极的。”黑石总裁兼首席运营官JonathanGray说，黑石正在把握这一机遇，大幅增加投资规模。

当然，他这句话并不是专门针对中国说的。但多年来，中国一直被黑石认为是绝佳的投资目的地。就在今年4月底，黑石集团完成注册登记的黑石（上海）私募基金管理有限公司成立了“黑石海外投资1号私募证券投资基金”，这是其进军中国市场的一个“里程碑”事件。