REITs市场今年再次上演指数9连阳的局面；这是本年度的第二次。2024年2月6日至2024年2月26日，被前期压抑许久的REITs市场启动了暴力反弹，实现9连阳；期间涨幅达到了14.34%，期间总成交额与期间日均成交额均创下了历史记录。
一、二级市场回顾
本次9连阳启动于2024年7月26日，REITs速达于2024年7月29日发表“价值传导-中国C-REITs市场长期向好”文章：从种种迹象表明，短期内市场有望迎来新一轮的短期上涨与长期上行趋势；并陆续发布了“盛夏的果实，REITs绽放的机遇”文章，以实际案例来说明REITs项目内在价值创造力是支撑了二级市场市场价格持续上涨的基础；从实际市场的表现来看，验证了REITs速达对于短期市场判断的观点。
与本年REITs市场第一次9连阳不同的是，本次上涨属于“全面开放REITs发行后C-REITs市场的价值呈现”；此判断依据是，首先，利率市场持续下行，与REITs可供分派率之间的差距逐渐扩大，多数REITs项目分派率具有较强吸引力；其次，已发布本年度二季度报告的REITs项目整体业绩实现良好；最后，本次9连阳背后，市场成交量并没有完全放大，期间涨幅仅为4.2%、期间成交量仅为38.57亿。
二、市场走势分析
那么，REITs市场接下来会如何演绎?
截止2024年8月10日，REITs市场整体分派率为7.19%，平均分派率6.62%。
细分领域来看：
1、非租赁型REITs方面，高速公路领域平均年化分派率9.74%处于第1位；清洁能源领域平均8.51%的分派率排在第2位；水务环保领域仅有1单项目，目前分派率为7.09%排在非租赁型REITs项目的第3位(平均)。
2、租赁型REITs方面，消费领域REITs项目虽然为新上市产品，但作为租赁型REITs新兵，其平均5.22%的分派率排在第1位；仓储物流领域平均4.91%的分派率排在第2位；产业园领域虽然经历了较长时间的退租风波，但随着出租率有所提升，平均4.77%的分派率也证明了其价值在逐渐提升。
3、作为租赁型REITs的一个特殊领域，保障房REITs项目作为C-REITs市场重点发展的领域，在市场呈现大幅波动期间不但起到了稳定市场的作用，也给低迷的C-REITs市场注入了一剂强心剂。
但也应该看到，保障房REITs领域随着二级市场价格的持续上涨，其分派率也在持续下降；目前，5单保障房REITs项目平均3.45%的分派率，是C-REITs市场平均分派率垫底的一类资产。
小结：从本次的9连阳期间成交量与期间涨幅来看，无论是上涨幅度还是成交量并没有完全释放；从REITs项目年化分派率的情况来看，分派率仍具有一定的价值吸引力。
从种种迹象表明，本次行情尚未完全释放；市场仍有持续上行的动力。随着新发行REITs项目陆续上市，部分符合投资者预期的项目上市后将有助于提升REITs市场活力，助推REITs市场持续发展。
注:分派率取完整年度实现可供分配金额，没有完整年度报告的取预测第二年完整年度的可供分配金额。（对于平均分派率，同领域部分项目存在一定差异，此处未考虑）
