摘要：多项业务表现疲软（欢迎关注杠杆地产）
港股房企半年报陆续发布，A股这边暂时还没太大动静。
2024年8月8日，港资商业地产巨头九龙仓披露上半年成绩单，从该司财报开头给自己的10字总结来看，似乎没有惊喜。
1、世道淡静
“世道淡静、资产价值下降”，这是九龙仓给自己的2024年中总结。
宏观方面，上半年确实比较复杂。不仅地产如此，诸多行业亦如是。全球经济增长放缓、地缘政治局势紧张、美国息口持续高企，均对市场基本面修复造成阻碍。
从我国香港来看，在二月撤销印花税后，目前住宅楼价趋于稳定，但由于息口高企和经济活动疲弱，动能仍然低于疫情前水平。港口业务受到供应链重组、红海航运中断和区内竞争加剧影响，吞吐量减少。
中国内地方面，零售市场持续疲弱。由于忧虑通缩风险、就业保障和房地产市场动荡，消费
者支出仍然谨慎，以非必需品消费尤甚。
出境旅游恢复导致消费外流，给零售业和款待业带来额外挑战。政府虽出台房地产扶持政策，但对发展物业的提振作用则因应城市和个别发展商而有异，从整体数据上市场活动仍未见活跃。
具体到九龙仓，其上半年经营也面临挑战：营、利指标全线下滑。
2024上半年，九龙仓营收同比下降约14%，为70.32亿港元。杠杆地产发现这已经是该司连续第三个半年营收下滑，2022年下滑33.46%、2023年下滑0.96%，今年下滑幅度又扩大。
始创于1886年的九龙仓集团，业务包括遍布香港和内地的投资物业、酒店和发展物业，以及经营物流基建的现代货箱码头及香港空运货站。长沙国金中心、时代?奥特莱斯系列购物中心、上海会德丰国际广场等地标建筑均为该集团投资物业。
分业务来看，上半年九龙仓投资物业收入减少5%，为港币23.64亿元，2023年该数据是港币24.8亿元，营业盈利减少6%，为港币15.73亿元，2023年为16.79亿港元，主要因为内地商场和写字楼租金偏软。
发展物业收入上半年九龙仓下跌 25%，为港币20.28亿元，2023年该数据为26.88亿港元，不过该业务营业盈利上升，为3.87亿港元，2023年仅为5400万港元，整体营业毛利达到19%，比2023年同期的2%高出许多，主要因为一个杭州项目落成。
酒店收入九龙仓上半年跌了。从2023年同期的2.96亿港元降到2.91亿港元，微跌2%，主要因为市场疲软下房价下降，营业盈利因此大跌73%，从2023上半年的4400万港元降到1200万港元。
物流收入上半年同比下降12%，为10.73亿港元，营业盈利同比减少39%到1.23亿港元，主要因为现代货箱码头的吞吐量下降及业务组合欠佳。
投资营业盈利减少12%，为10.23亿港元，主要因为股息收入减少。
2、资产价值下降、由盈转亏
销售额方面，上半年九龙仓下跌较多。已签约销售总额下跌41%至港币10.66亿元。其中香港下跌 13%至港币3亿元；内地下跌48%至人民币6.99亿元，尚未确认入账的销售额下跌74%至人民币5.75亿元。尤其在内地的销售额跌得厉害。
几年前九龙仓集团就已停止买地，集团主席吴天海在中期业绩会上表示：有好多地大家都是无兴趣的，就以低价成交，大家有兴趣的就是在竞争最激烈的地方，大家都想要的地是贵，贵到风险及回报有时变得不合理，所以暂时未看到适当的投资机会。
2024上半年，九龙仓的独立估值（包括合营公司所持有的投资物业）产生了44.81亿元的应占但未变现重估减值净额（已扣除相关递延税项及非控股股东权益），2023年该数据仅为3.56亿元。
其它支出净额8.64亿元，相比2023年同期的9.97亿元有所减少，主要包括为附属公司所持有的内地发展物业作出的减值拨备合共港币3.22亿元（2023年：港币2.93亿元）；
汇兑亏损净额港币3.04亿元（2023年：港币3900万元）；
长期基金投资资产的公允价值亏损港币1.16亿元（2023：港币7.69亿元）。
基于以上种种，九龙仓上半年由盈转亏，从2023年同期的盈利7.35亿港元，变为亏损25.58亿港元，这其中投资物业的公允价值减少是主要原因。
债务方面，九龙仓是非常稳健的。上半年流动负债222.33亿港元，比2023年末的267.63亿港元有所下降。其中负债净额增加11%至港币87亿元，主要是期内为发展物业支付建筑费用及购入长期投资。
九龙仓集团的负债净额由港币106亿元的银行存款与现金及港币193亿元债务组成，当中包括现代货箱码头的负债净额港币30亿元。
2024上半年，九龙仓的负债净额与总权益比率为6.2%，虽然比2023年末的5.3%有所上升，但还是维持在低水平。
3、减员500人背后
派息方面，九龙仓第一次中期股息每股0.20港元，将于2024年9月12日派付予在2024年8月28日下午六时正名列股东登记册内的股东。派息总额为6.11亿港元。
截至2024上半年，九龙仓集团旗下雇员约有5700人，其中约1000名受雇于管理业务。2023年同期集团有雇员6200人，其中1100人受雇于管理业务，1年减员约500人。
财报发布后，8月9日，花旗银行发布研报对九龙仓集团的股票评级进行了调整。
研报提到：九龙仓集团的业务表现存在一定程度的疲弱，但市场对其潜在企业行动持有期望，同时集团过往业绩良好，其估值维持在行业较高水平。花旗银行对九龙仓集团的股票维持“沽售”评级，但对其目标价从20.8港元下调至18.9港元。
美银证券发表研究报告指，受惠发展物业销售入账及相关利润率改善，九龙仓集团上半年核心利润按年升9%并超出该行预期，中期派息则符合预测。虽然集团的估值较便宜，但宏观逆风下盈利展望存不确定性，维持集团“中性”评级，目标价为27港元。
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